LP 25 18

LP 25 18

ARRÊT DU 25 JUIN 2025

Autorité de recours en matière de poursuite et de faillite

Bertrand Dayer, juge ; Yves Burnier, greffier

en la cause

X _________, recourante, représentée par Maître D _________, avocat à Lausanne

contre

Y _________, sans domicile connu, intimée au recours

(séquestre)

recours contre la décision de la juge suppléante III du district de Sierre du 27 mai 2025 (SIE LP 25 682)

- 2 - Procédure

A. A.a Le 26 mai 2025, X _________ a déposé, devant le Tribunal du district de Sierre, une requête de séquestre à l’encontre de Y _________, dont les conclusions sont ainsi libellées : Compte tenu de ce qui précède, la requérante X _________ a l'honneur de conclure à ce qu'il plaise au / à la Juge de district du district de Sierre prononcer : I. Ordonner le séquestre du compte IBAN xx-xx-xx ouvert au nom de Y _________ auprès de A _________ SA, jusqu'à concurrence d'un montant de CHF 15’000.00, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er janvier (échéance moyenne), au profit de X _________. II. Ordonner le séquestre du compte IBAN xx-xx-xx ouvert au nom de Y _________ auprès de A _________ SA, jusqu'à concurrence d'un montant de CHF 7588.75, avec intérêts à 5% l'an dès le 29 avril 2025, au profit de X _________. III. Charger l'Office des poursuites du district de Sierre de l'exécution de l'ensemble du séquestre, cas échéant, ordonner à cet office de faire exécuter le séquestre des biens sis hors de son arrondissement par l'office compétent, par le biais d'une requête d'entraide. IV. Communiquer sans délai la décision à A _________ AG. V. Dispenser X _________ de fournir des sûretés au sens de l'art. 273 LP. VI. Avec suite de frais et dépens. A.b Par ordonnance du 27 mai 2025, la juge suppléante III du district de Sierre a ordonné le séquestre, au préjudice de Y _________ et à concurrence de 15'000 fr., avec intérêt à 5% dès le 1er janvier 2025, du « [c]ompte bancaire IBAN xx-xx-xx au nom de [celle-ci] auprès de A _________ SA » (SIE LP 25 682). A.c Par décision séparée du même jour, cette magistrate a rejeté la requête de séquestre en tant qu’elle porte sur le montant de 7588 fr. 75 (ch. II de ses conclusions). B. Le 6 juin 2025, X _________ a recouru contre cette décision devant le Tribunal cantonal en formulant les conclusions suivantes :

- 3 - A titre principal : I. Le recours est admis. II. L'ordonnance rendue le 27 mai 2025 par la Juge suppléante III du district de Sierre est réformée en ce sens que la conclusion II de ta requête de séquestre déposée le 26 mai 2025 est admise et que, par voie de conséquence, le séquestre du compte IBAN xx-xx-xx ouvert au nom de Y _________ auprès de A _________ SA, jusqu'à concurrence d'un montant de CHF 7588.75, avec intérêts à 5% l'an dès le 29 avril 2025, est ordonné au profit de X _________. III. L'Office des poursuites du district de Sierre est chargé de l'exécution de l'ensemble du séquestre, cas échéant en faisant exécuter le séquestre des biens sis hors de son arrondissement par l'office compétent, par le biais d'une requête d'entraide. IV. La présente décision est communiquée sans délai à A _________ AG. V. X _________ est dispensée de fournir des sûretés au sens de l'art. 273 LP. VI. Avec suite de frais judiciaires et dépens. A titre subsidiaire : VII. Le recours est admis. VIII. L'ordonnance rendue le 27 mai 2025 par la Juge suppléante III du district de Sierre est annulée, la cause étant renvoyée au premier Juge pour nouvelle décision dans le sens des considérants. IX. Avec suite de frais judiciaires et dépens.

Préliminairement

1. 1.1 La décision par laquelle le juge rejette, ne serait-ce que partiellement (MEIER- DIETERLE, in : Hunkeler [édit.], Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz, Kurz- kommentar, 3e éd., 2025, n. 26 ad art. 272 LP et n. 4 ad art. 274 LP), une requête de séquestre peut faire l'objet d'un recours au sens des art. 319 ss CPC (art. 309 let. b ch. 6 et 319 let. a CPC ; ATF 147 III 491 consid. 6.2.2 ; arrêt 5A_263/2025 du 9 mai 2025 consid. 3.2.2). Remis à la poste le 6 juin 2025, le recours a été formé dans le délai légal de dix jours (art. 251 let. a et 321 al. 2 CPC), qui a couru dès le lendemain (art. 142 al. 1 CPC) de la réception par le mandataire de la recourante - le 28 mai 2025 - de la décision attaquée.

- 4 - Le présent arrêt peut ressortir à un juge unique (art. 20 al. 3 LOJ ; art. 30 al. 2 2e phr. LALP ; cf., ég., art. 5 al. 2 let. c LACPC). 1.2 Suivant l’art. 320 CPC, le recours est recevable pour violation du droit (let. a) et constatation manifestement inexacte des faits (let. b). L’autorité de recours traite avec une pleine cognition les griefs pris de la mauvaise application du droit - fédéral, cantonal ou étranger - par le juge de première instance (FREIBURGHAUS/AFHELDT, in : Sutter- Somm et al., [édit.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4e éd., 2025,

n. 3-4 ad art. 320 CPC). Son examen se limite toutefois aux seuls griefs soulevés, « à moins que les vices juridiques [ne] soient tout simplement évidents » (arrêt 5A_734/2023 du 18 décembre 2023 consid. 3.3 et les réf. citées). Le recours doit être motivé (art. 321 al. 1 CPC). A cet effet, il appartient au recourant de discuter au moins de manière succincte les motifs de la décision attaquée. Il ne lui suffit pas de renvoyer à ses précédentes écritures ou aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de ladite décision (arrêt 5A_734/2023 précité consid. 3.3 et les réf.).

Statuant en fait et considérant en droit

2. 2.1 Par contrat signé le 16 avril 2022, X _________ a remis à bail à Y _________, dès le 16 avril 2022 et pour la durée d’une année renouvelable tacitement de douze mois en douze mois, un appartement sis à B _________ (rue C _________) ; le loyer mensuel était fixé à 2500 francs. 2.2 Par lettre recommandée du 4 décembre 2024, Y _________ a résilié le bail pour le « 15 avril 2024 [recte : 2025] à minuit ». 2.3 Par courrier du 11 décembre 2024, le mandataire de la bailleresse (Me D _________) a notamment informé la locataire qu’il serait « procédé à un pré-état des lieux de sortie, pour évaluer l’état global du logement » et, à cet effet, lui a demandé de choisir, au plus tard le 31 décembre 2024, une des trois dates proposées (14, 17 ou 18 mars 2025). 2.4 Par lettre recommandée du 27 décembre 2024, Y _________ a indiqué à Me D _________ qu’elle s’opposait catégoriquement à tout pré-état ou état des lieux de sortie en lui rappelant qu’aucun état des lieux n’avait été établi à l’entrée.

- 5 - 2.5 2.5.1 Le 2 avril 2025, X _________ a déposé, devant le Tribunal du district de Sierre, une requête de preuve à futur à l’encontre de Y _________ tendant à « [d]ésigner un expert, indépendant et impartial, auquel il est donné instruction de se rendre dans l’appartement sis rue C _________, B _________, le 16 avril 2025, afin d’établi un constat en analysant les allégations de la requérante […] et en en établissant un rapport détaillé et chiffré des éventuels défauts constatés et de leurs coûts de réfection » (SIE C2 25 92). 2.5.2 Le 5 mai 2025, l’experte désignée par la juge IV du district de Sierre, E _________, a remis à cette magistrate « le rapport d’état des lieux de sortie de l’appartement situé à la rue C _________ à B _________, en date du 29 avril 2025 ». 2.5.3 Par e-mail du 6 mai 2025, E _________ a informé Me D _________ que les « deux clés récupérées (numérotées 2 et 3) » allaient lui être envoyées sous pli recommandé du même jour. 2.5.4 Par courrier daté du 14 mai 2025, l’experte judiciaire a transmis à la juge IV du district de Sierre un document intitulé « Synthèse des frais imputables à la locataire (avec amortissement) », dans lequel elle a estimé à 7588 fr. 75 les frais « pour la remise en état du logement, en tenant compte de la durée d’occupation de 3 ans par la locataire, et des règles d’amortissement usuelles selon la tabelle romande », dont 300 fr. pour le « [n]ettoyage complémentaire du logement » et 500 fr. pour le changement du cylindre de la porte d’entrée (en cas de clé manquante). 2.5.5 Par e-mail du 9 mai 2025, Me D _________ a indiqué à Y _________ que sa cliente avait pu effectuer le même jour une visite du logement et qu’il manquait quatre clés (les deux clés des portes de la chambre parentale, celle de la porte donnant sur le couloir et celle de la porte permettant d’accéder à la buanderie), et l’a invitée à les lui faire parvenir pour le 16 mai 2025 au plus tard. 2.5.6 Le 19 mai 2025, la juge IV du district de Sierre a communiqué aux parties le rapport de l’experte judiciaire en leur fixant un délai au 18 juin 2025 pour, notamment, demander des explications, poser des questions complémentaires ou solliciter qu’il soit fait appel à un nouvel expert. 2.6 Par courriel du 20 mai 2025, Me D _________ a signifié à Y _________ que le rapport d’expertise judiciaire valait « avis des défauts au sens de l’art. 267a CO », a

- 6 - énuméré les défauts affectant l’appartement dont la précitée devait selon lui répondre à hauteur du montant total de 7588 fr. 75 et lui a octroyé le délai de 30 jours pour lui verser cette somme. 3. 3.1 La décision attaquée repose sur les faits et motifs suivants : En l’espèce, la conclusion « II » de la requête de séquestre conclut au séquestre du compte bancaire de Y _________ jusqu’à concurrence d’un montant de 7'588 fr. 75 avec intérêts à 5% l’an dès le 29 avril

2025. La créance alléguée se base sur un rapport d’expertise daté du 19 mai 2025 faisant état de frais de réfection estimés à 7'588 fr. 75 (pièce n° 9, requête de séquestre). Ledit rapport d’expertise a été initialement produit dans le cadre de la procédure de preuve à futur déposée le 2 avril 2025 au Tribunal du district de Sierre par X _________ contre Y _________ (cause SIE C2 25 92). Selon toute vraisemblance, cette procédure est toujours pendante et l’instante ne bénéficie pas encore d’un jugement au fond. Ainsi, la créance alléguée n’est pas encore née. Il ne s’agit, à l’heure actuelle, que d’une simple expectative que pourrait se voir reconnaître l’instante à l’égard de l’intimée. Le séquestre ne peut donc pas être ordonné s’agissant du montant de 7'588 fr. 75. Par conséquent, à défaut d’avoir rendu vraisemblable la condition de l’existence de la créance, la conclusion numéro « II » est rejetée. 3.2 Arguant à la fois d’une constatation manifestement inexacte des faits et d’une violation de l’art. 272 LP, la recourante soutient, en bref, que l’existence de sa créance de 7588 fr. 75 à l’encontre de l’intimée est rendu vraisemblable par le procès-verbal de l’état des lieux du 29 avril 2025 et par le rapport d’expertise judiciaire du 1er mai 2025. A compter de la première de ces deux dates, l’intimée devait, conformément à l’art. 267 CO, restituer la chose louée dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat et répondre des défauts qui excèdent l’usure normale, cas échéant en supportant les frais de réparation. Sa créance existait donc au jour du dépôt de la requête de séquestre et ce n’est pas le jugement au fond à intervenir dans le cadre de la procédure de preuve à futur qui fera naître l’obligation de la locataire d’assumer les frais de réparation des défauts. De surcroît, le séquestre ayant été requis sur la base de l’art. 271 al. 1 ch. 1 et 2 LP, il pouvait l’être même pour une dette non échue et son prononcé rend la créance exigible à l’égard de l’intimée (art. 271 al. 2 LP).

4. 4.1 Selon l'art. 272 al. 1 ch. 1 LP, le séquestre est autorisé lorsque le requérant rend vraisemblable que sa créance existe. A cet égard, le critère de la vraisemblance

- 7 - s'applique non seulement à l'existence de la créance en fait, mais aussi à son existence juridique. Ainsi, les faits à l'origine du séquestre doivent être rendus simplement vraisemblables. Tel est le cas lorsque, se fondant sur des éléments objectifs, le juge acquiert l'impression que les faits pertinents se sont produits, mais sans qu'il doive exclure pour autant la possibilité qu'ils se soient déroulés autrement. Les conditions posées au degré de vraisemblance de l'existence d'une créance ne doivent pas être trop élevées ; cependant, un début de preuve doit exister. A cet effet, le créancier séquestrant doit alléguer les faits et produire un titre (art. 254 al. 1 CPC) qui permet au juge du séquestre d'acquérir, au degré de la simple vraisemblance, la conviction que la prétention existe pour le montant énoncé et qu'elle est exigible (arrêt 5D_4/2025 du 13 février 2025 consid. 3.1.1 et les réf. citées). Le séquestre fondé sur l’art. 271 al. 1 ch. 1 (absence de domicile fixe du débiteur) ou ch. 2 (débiteur qui fait disparaître ses biens, s’enfuit ou prépare sa fuite) peut toutefois (également) être requis pour une dette non échue ; s’il est prononcé dans ces hypothèses, le séquestre entraîne l'exigibilité de la créance à l'égard du débiteur (art. 271 al. 2 LP ; arrêt 5A_954/2015 du 22 mars 2016 consid. 3.2). S'agissant de l'application du droit, le juge procède à un examen sommaire du bien-fondé juridique, c'est-à-dire un examen qui n'est ni définitif, ni complet, au terme duquel il rend une décision provisoire. La question de savoir si le juge est parti d'une juste conception du degré de la preuve exigé par le droit fédéral, soit la simple vraisemblance, relève du droit. En revanche, celle de savoir si le degré de vraisemblance requis par le droit fédéral est atteint dans le cas particulier ressortit à l'appréciation des preuves (arrêt 5D_4/2025 précité consid. 3.1.1 et les réf.). 4.2 4.2.1 L'art. 267 al. 1 CO prévoit qu'à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Cette disposition fonde l'obligation pour le locataire de restituer les locaux et de les remettre en état et le droit correspondant du bailleur à la restitution et à la remise en état (arrêt 4A_337/2022 du 24 octobre 2023 consid. 8.2.1, non publié in ATF 150 III 103). A contrario, il incombe au locataire de prendre à sa charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (arrêt 4A_537/2020 du 23 février 2021 consid. 3.1). Le locataire doit également assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations au sens de l’art. 259 CO (AUBERT, in : Bohnet/Carron/Montini [édit.], Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., 2017, n. 22 ss ad art. 267 CO). Le locataire entreprendra les démarches de remise en état de la chose louée avant

- 8 - la restitution, afin que le bailleur ne subisse aucune perte locative si des travaux doivent être entrepris au départ du locataire. Dans la mesure où le coût des réparations lui incombe entièrement, le locataire pourra commander lui-même les travaux (avec l’accord du bailleur selon l’ampleur des travaux à exécuter). Dans le cas contraire, il laissera le bailleur commander les travaux nécessaires et participera aux frais dans la mesure lui incombant contractuellement (AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 267 CO). Lorsque la chose a été restituée au bailleur, il n’est en principe pas exigé de celui-ci qu’il impartisse au locataire un délai convenable pour procéder ou faire procéder à la remise en état de la chose (HULLIGER, in : Hochstrasser/Huber-Purtschert/Maissen [édit.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4e éd., 2023, n. 6 ad art. 267-267a CO ; HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5e éd., 2020, n. 60 et 125 ad art. 267 CO). Il incombe en outre au locataire de remettre au bailleur les clés de l’objet, y compris celles qu’il aurait fait confectionner ; en cas de perte ou non-restitution des clés, le locataire est tenu d’assumer les frais inhérents au changement de cylindre(s) (AUBERT, op. cit., n. 35 ad art. 267 CO). 4.2.2 Aux termes de l’art. 267a CO, lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (al. 1) ; si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu’il ne s’agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l’aide des vérifications usuelles (al. 2). L'avis des défauts doit être précis et détaillé ; des considérations générales telles que « taches dans la cuisine » sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (arrêt 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.2 et les réf. citées) et avoir été remis à celui- ci (AUBERT, op. cit., n. 15 ad art. 267a CO). Le bailleur doit procéder à la vérification lors de la restitution effective, voire aussitôt après. Il doit aviser « immédiatement » le locataire des défauts dont celui-ci répond. Selon la doctrine, l'avis doit en règle générale être donné dans les deux ou trois jours ouvrables après la restitution, voire une semaine après. D'aucuns soulignent qu'il faut tenir compte des circonstances du cas concret. Selon les pratiques cantonales, l'avis donné trois semaines ou un mois après la remise des locaux est en principe tardif. Le Tribunal fédéral a jugé tardif un avis intervenu environ deux mois après le changement de sous-locataire (arrêt 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.3.1 et les réf. citées).

- 9 - Le délai d’avis commence également à courir si le bailleur ne se conforme pas à son obligation de vérifier la chose (HIGI/WILDISEN, op. cit., n. 14 ad art. 267a CO). 5. 5.1 En l’occurrence, il faut bien admettre que la juge de district suppléante s’est appuyée sur une conception erronée du degré de la preuve imposé par le droit fédéral, ce qui constitue une violation de celui-ci. En relevant que la recourante « ne bénéficie pas encore d’un jugement au fond » et en en déduisant que sa prétendue créance de 7588 fr. 75 à l’égard de l’intimée « n’est pas encore née » et n’est qu’ « une simple expectative », cette magistrate a en effet - implicitement - exigé que soit rapportée la preuve (quasi) stricte des faits fondant ladite créance, alors que l’art. 272 al. 1 LP ne requiert que leur (simple) vraisemblance. Cela étant précisé, les frais de réfection et de nettoyage de l’appartement loué « imputables à la locataire » ont été estimés à 7088 fr. 75 (7588 fr. 75 - 500 fr. ; cf., supra, consid. 2.5.4) par l’experte judiciaire commise dans la procédure de preuve à futur SIE C2 25 92. C’est dire que ce montant apparaît à tout le moins vraisemblable. Par ailleurs, il ne peut dès l’abord être exclu, en l’état, qu’en vertu de l’art. 267 al. 1 CO, il appartient à l’intimée, ancienne locataire de l’objet loué, d’assumer les frais en question. Certes, il ne ressort pas des titres déposés en première instance que la recourante, qui a été en mesure de visiter l’appartement le 9 mai 2025, ait avisé l’intéressée de l’existence des défauts affectant celui-ci avant l’envoi du courriel de son mandataire du 20 mai 2025. La présente espèce a toutefois ceci de particulier que c’est l’experte judiciaire qui a été chargée de procéder à l’état des lieux de sortie, ce qu’elle a fait le 29 avril 2025 - soit avant la visite effectuée par la recourante le 9 mai 2025 -, en l’absence de l’intimée (dos. SIE LP 25 682, pp. 44 et 46), et d’identifier les éventuels défauts de la chose louée. Or son rapport d’expertise n’a été communiqué aux parties par la juge IV du district de Sierre que le 19 mai 2025. Dans ces conditions, on ne saurait d’emblée considérer que l’avis des défauts donné le lendemain est tardif, auquel cas l’intimée serait « déchargée de toute responsabilité ». Celle-ci a semble-t-il omis de remettre à l’experte judiciaire la totalité des clés ouvrant la porte d’entrée de l’appartement (cf. le rapport d’état des lieux de sortie du 1er mai 2025, p. 2 ; dos. SIE LP 25 682, p. 45), quand bien même l’hypothèse inverse ne peut être écartée puisque Me D _________ n’en a pas fait état dans la lettre du 9 mai 2025. Il n’est ainsi pas davantage exclu que l’intéressée doive également assumer les frais de remplacement du cylindre de ladite porte, évalués à 500 fr. par l’experte judiciaire. En définitive, la recourante a bien rendu vraisemblable qu’elle est titulaire d’une créance de 7588 fr. 75 vis-à-vis de l’intimée. S’agissant de l’exigibilité de cette prétention, il suffit de relever que le séquestre

- 10 - a été requis sur la base des art. 271 al. 1 ch. 1 et 2 LP, si bien que son prononcé rendrait en toute hypothèse ladite prétention exigible (art. 271 al. 2 LP). 5.2 Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et la décision attaquée annulée. La cause est renvoyée à la juge de district suppléante pour nouvelle décision dans le sens du considérant qui précède (art. 327 al. 3 let. a CPC). 6. 6.1 Les frais de la procédure de recours doivent être supportés par le canton du Valais (art. 107 al. 2 CPC), étant précisé que l’intimée n’a, à juste titre, pas été invitée à se déterminer sur le recours (VOCK/MEISTER-MÜLLER, SchKG-Klagen nach der Schweizerischen ZPO, 2e éd., 2018, p. 318) et qu’elle ne peut être assimilée à une partie succombante (cf. arrêt 5A_508/2012 du 28 août 2012 consid. 4). 6.2 6.2.1 Compte tenu du montant de la créance à garantir (7588 fr. 75 ; le solde du compte IBAN xx-xx-xx dont l’intimée est titulaire auprès de A _________ SA n’est pas connu ; cf. arrêt 5A_314/2019 du 20 janvier 2020 consid. 3.4) et de la simplicité de la cause, ainsi que des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations (art. 13 al. 1 et 2 LTar), l’émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC) est fixé à 350 fr. (art. 48 et 61 al. 1 OELP). Le greffe du Tribunal cantonal restituera à la recourante le montant de son avance (art. 111 al. 1 CPC). 6.2.2 Au vu des mêmes critères et de l’activité utilement exercée céans par le conseil de la recourante, qui a rédigé une écriture de recours de sept pages, le canton du Valais (art. 107 al. 2 CPC par analogie ; cf. SCHMID/JENT-SØRENSEN, in : Oberhammer/Domej/Haas [édit.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurz- kommentar, 3e éd., 2021, n. 15 ad art. 107 CPC et l’arrêt cité) lui versera une indemnité de 1000 fr., débours compris, à titre de dépens (art. 95 al. 3 let. b CPC ; art. 27 et 35 al. 2 let. a LTar). Par ces motifs

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Prononce

1. Le recours est admis. 2. La décision rendue le 27 mai 2025 par la juge suppléante III du district de Sierre (SIE LP 25 682) est annulée. 3. La cause est renvoyée à cette magistrate pour nouvelle décision dans le sens des considérants du présent arrêt. 4. Les frais judiciaires (350 fr.) sont mis à la charge du canton du Valais (fisc). 5. Le canton du Valais versera à X _________ une indemnité de 1000 fr. à titre de dépens. Sion, le 25 juin 2025